O síndico é o indivíduo eleito em assembleia para ser o responsável direto pela gestão do condomínio. Em sua alçada de competências, cabe-lhe a manutenção da disciplina, ordem, segurança e preservação do patrimônio coletivo.

As funções e deveres do síndico de condomínio estão contidas detalhadamente no Código Civil (CC), artigo 1.348. É de suma importância que o novo síndico – ou aspirante ao cargo – estude essas obrigações para que possa saber qual é sua área de atuação e os seus respectivos limites e assim não se confunda autoridade com autoritarismo.

Sua função essencial é fazer com que a convenção condominial, o regulamento interno e as decisões de assembleias sejam cumpridas, estabelecer metas e cobrá-las. Por exemplo, o síndico não pode, sem prévia autorização, promover alteração na taxa ordinária condominial.

Algumas ações do síndico não denotam uma prévia autorização/aprovação tomada em assembleia. A realização de reparos urgentes é um exemplo de ação na qual o síndico pode realizar independentemente de autorização prévia. Caso impliquem em despesas excessivas, devem, posteriormente, ser dada ciência à assembleia geral.

Outra prerrogativa do síndico independente de aprovação, em regra, é a de demitir e/ou contratar funcionários do condomínio. Porém, em casos em que a multa rescisória seja muito alta, o recomendável é discutir antes a situação em assembleia.

O síndico tem autonomia, por exemplo, para contratação de advogados sem precisar consultar a assembleia. Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorários. Esse gasto também deve ser ratificado em futura assembleia.

Se a situação for emergencial, como, por exemplo, um vazamento de água que implica na necessidade do fechamento imediato do registro, ou um fogão ligado com risco de incêndio, o síndico pode agir e está amparado pelo artigo 861 do CC, na qualidade de gestor de negócios.

Se a gestão foi iniciada contra a vontade manifesta ou presumível do interessado, este responderá pelos prejuízos de danos na gestão, podendo inclusive o dono do negócio exigir que o gestor restitua a coisa no seu estado anterior.